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多地再推楼市新政“升级版”一二线城市高价地数量锐减

  • 时间:2016-11-22 19:08 编辑:菜菜 来源:一人一家网 阅读:201 评论:
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摘要:  近日,杭州一宗地块以2.05亿元总价成功出让,折合楼面价6138元/平方米,溢价率为42.7%。业内分析指出,经过此轮密集的房地产政策调控之后,此前一度火热的一二线城市土地市场正在明显降温,高价地数量、溢价率纷纷锐减。  11月16日

  近日,杭州一宗地块以2.05亿元总价成功出让,折合楼面价6138元/平方米,溢价率为42.7%。业内分析指出,经过此轮密集的房地产政策调控之后,此前一度火热的一二线城市土地市场正在明显降温,高价地数量、溢价率纷纷锐减。

  11月16日,北京土地市场出让两宗“限价”住宅用地,当企业报价触及最高限制地价时,地块拍卖进入企业竞投自持商品住房面积比例程序。不仅如此,从土地出让前多个设置条件看,北京为避免出现高价地做了各种准备。包括限销售价格、限户型面积、限二手房销售时间、限持有面积等。

  业内告诉媒体记者,此次北京出台的调控政策中,政府明确要求强化控地价、限房价的交易方式,在严控地价的同时,对项目未来房价进行预测,试点采取限定销售价格并将其作为土地招拍挂条件的措施,有效控制房地产价格快速上涨。

  胡景晖认为,由于土地资源日益稀少,去年以来,北京土地价格不断攀升,高价地频繁出现,楼市日趋豪宅化、高端化,这对稳定房地产市场、满足广大中低端住房需求形成了挑战。强化“控地价、限房价”的政策,将有利于推进土地供给侧结构性改革,优化土地供应结构,稳定房价,从而使楼市新增供应更多满足首次置业和自住型需求人群。

  最新统计数据显示,在各地调控政策持续作用下,8、9月各地高价地频繁出现的现象在10、11月开始明显减少。11月前两周,全国合计出现26宗超过10亿元单宗金额地块,其中溢价率超过100%的高价地只有11宗。相比二季度,10月份高溢价率地块就开始明显减少。

  11月16日下午,合肥出让的6宗地块以总价1.49亿元成交,出让面积189.43亩。其中一宗商业用地以总价0.18亿元竞得,楼面价630元/平方米,溢价率仅为5%。

  事实上,二线城市针对土地市场的约束性政策正在步步收紧,近日南京、成都等地相继明确房地产企业购置土地必须使用企业自有资金。11月15日,南京市国土资源局发布公告,明确要求,参与本批次住宅用地、商住用地的购地资金(包括土地竞买保证金、定金及后续土地出让价款)须为竞买人的自有资金,不得为银行贷款、信托资金、资本市场融资、资管计划配资、保险资金等违规资金。

  11月17日,成都市也要求建立购地资金来源审查机制,严格落实房地产开发企业只能用自有资金购买土地的要求,严禁银行理财资金违规进入房地产领域,房地产企业发债募集资金不得用于购置土地。

  分析师认为,一二线城市普遍通过限地价、限房价、限资金来源等措施全方位调控土地市场,将积极推进土地市场的供给侧结构性改革,进一步加大住宅用地供应力度,并结合年度土地供应计划,加大中低价位、中小套型普通商品住房的供应比例。

  在他看来,过去房地产企业拿高价地的目的是将来可以高价销售,特别是可以建设成为区域高端,但限价之后,使得这一目的不可能实现,这将导致整体定价模式从过去的销售预期定价模式改变为土地成本定价。“因此,这种调控形势下,根本不可能再出现高价地”。此外,由于土地在出让过程中已经限制预售房价,所以开发商会加快开发周期,不可能再按照普通商品房的销售节奏分批供应。

  不仅如此,专家还进一步分析指出,北京的土地出让尝试,再次给其他城市试点带来样本。“控地价、限房价”相比其他城市的摇号卖地,北京的政策直接影响未来市场,可以预期北京房地产市场将降温,四季度涨幅将明显放缓,在自住房大量供应后,部分区域的价格很可能出现调整。

  多地再推楼市新政“升级版” 解读房价上涨背后的秘密

  2016年中国楼市波澜让人印象深刻,背后的五光十色值得探究。在追踪楼市调控新政一个多月效果之时,人们同样追问:是什么推动了这一轮房价上涨?

  红色警报“买房杠杆高,买地杠杆更高”

  “居民加杠杆购房和企业加杠杆购地是当前房地产市场过热的主要原因。”中国房地产业协会原副会长朱中一说。从买房端看,住房信贷宽松是楼市回暖的重要原因之一。今年9月末个人购房贷款余额为17.93万亿元,同比增长33.4%。

  相比“买房端”的高杠杆,更需警惕的是“买地端”的高杠杆。按规定房企拍地应该拿自有资金。但近年融资普遍,房企配资一般都在三七开,房企自有出资占三成,配资占七成。现在一些房企连自有出资部分也从金融机构解决,房企引入银行、债券、理财产品、信托计划、资管计划、保险等资金来拍地,已成为业内潜规则。高杠杆必然带来高风险。上海等地已出台明确政策:缴付土地竞买保证金、定金及后续土地出让价款,不得使用银行贷款、信托资金、资本市场融资、资管计划配资、保险资金等。

  金色诱惑割舍不下的“地王”盛宴

  各路资本涌入楼市,土地是围猎的对象。2016年多地上演“地王盛宴”,成为本轮房价上涨的风向标。“地王”的出现,无形中给周边项目带来“坐地起价”的即期信号,更导致未来涨价预期。在舆论炒作下引发民众恐慌,造成开发商待价而沽,捂盘惜售,房价上涨势不可挡。

  “买地的价格越来越高,摆在开发商面前就只有一条路--房价除了上涨别无选择。”中国社科院经济研究所副所长张平说,这一现象暴露出当前土地市场非常严重的垄断性。华融证券首席经济学家伍戈说,一些地方政府既是土地市场的唯一供给者,又是房价的最终调控者;既是抑制房价泡沫的“刹车”,又是推动房地产市场发展的“油门”。近期高涨的土地出让金及一些地方政府的“饥渴式供地”模式凸显出对土地财政的依赖。

  幕后黑手投资投机下的虚火

  在一段时间内,楼市几成“股市”。多地上演的企业和个人“炒房”热潮背后,不乏投资投机者的身影。珠海一家生意不景气的贸易公司买了80多套房子,近期正陆续出手。

  有观察楼市的人士指出,新三板上市公司中有几十家企业主要业务是炒房。清华大学房地产研究所所长刘洪玉说:“如果这些海量投资投机的钱投到粮食,我们就要吃不起饭,如果投向服装,我们就要裸奔。”珠海房协秘书长梁远新表示,对于吸附在砖头上的泡沫,地方政府要加大防范风险,避免陷入房地产泡沫。

  灰色地带造假炒作推高房价预期

  10月,深圳开启为期三个月的房地产行业专项整治执法行动,发现不少楼盘项目存在虚假宣传、捂盘惜售,发现互联网金融公司涉嫌经营“首付贷”业务;上海依法查处8家违规房企、7家中介;广州四部门联合出击规范房地产市场秩序,发布“日光盘”“地王”等消息的行为将被重罚;武汉有102家房企因违规被列入“诚信黑榜”……

  除了不合理的市场行为,一些机构和网络舆论的借势炒作也放大热点城市房价上涨的预期,为房价上涨推波助澜。

  针对各种不合理开发和违法违规经营行为,近期住建部接连打出重拳。


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