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买房也可以听听靠谱度达99%的陈劲松

  • 时间:2017-02-23 10:46 编辑:菜菜 来源:一人一家网 阅读:341 评论:
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摘要:  上次说过,中国房地产界,有那么几个人,老是说真话,他们 99% 的观点都是非常值得信赖的。一位是 RZQ,一位是 RZQ 一样靠谱的陈劲松,世联行的董事局主席。他说过三千金句银段,我们选了几瓢。  住与炒  什么样的房子是用来住
买房也可以听听靠谱度达99%的陈劲松

  上次说过,中国房地产界,有那么几个人,老是说真话,他们 99% 的观点都是非常值得信赖的。一位是 RZQ,一位是 RZQ 一样靠谱的陈劲松,世联行的董事局主席。他说过三千金句银段,我们选了几瓢。

  住与炒

  什么样的房子是用来住的,而不是用来炒的?只要可以用来「租」的房子就是。

  首套房该怎么买

  买房的原则是什么呢?首套房子,不是你认为住得舒服的,而是买得起的,这是唯一原则。远就远点,小就小点,无所谓。首先是先上车,搭上货币超发的车。否则首套房根本没法买,看这儿不满意看那儿不顺眼,本来还能买,结果又买不了,这种故事天天几乎发生。

  买房的好时机

  房价永远上升,这个传说对不对呢?也对也不对。那我是不是马上要投资一套房?什么时候投资最好?一年内房价走势怎么样?类似这种问题,我们经常碰得到。因为一个一个的具体问题很难说,我们说说规律。

  全球房价的基本规律是波浪式上升。我们怎么在波浪式上升的低点买呢?

  首先,从最低点开始,房价到最低点有几个特征:1.萧条,成交量非常低;2.开发商地价更低,没人要地;3.谁在买房?急用的,比如结婚急需的,他算了一个账发现,出租回报率合理,他付一点按揭,这是真实的用家(即自住购房者)。

  然后,随着用家的不断介入,开发商房子成交量不断增加,这时候开发商发现好卖了,开始进入成长期,一般成长期的时间 3 倍于萧条期。这个成长期一般都是缓缓上升的,开发商的地价依然很便宜,因为大家还没确认到底行不行。所以这个时候是开发商买地的最佳时间。这时候买家是用家加上长期投资者,不是为了炒。因为他有钱,他觉得房地产是稳当的,这个比例开始增加了。这段时间是很长的,一般来讲有三四年,甚至四五年。这段期间买房全是最好的时期,因为涨得缓慢。在低点时你不敢买,因为那挑战人性,但是在缓慢增长期的时候,对用家加长期投资者而言就是最好了。

  最后,进入了风险期了。风险期指:1.房价急升;2.地王频现;3.成交开始萎缩;4.用家退出市场;5.动力全是投资客。如果成交量越来越低,这时候可能走到顶部了。走到顶部时,危险随时来,就是一个金融政策、一个房地产政策,比如提高首付、限购限贷,实体经济有点什么事,就进入了急速下跌期。这段风险期时间不到成长期的 1/3,但市场上没有人有动力买房,投资者不买,用家买不起,然后开发商的地价这个时候就急降,成交量基本上跌下来了。风险期是大家要高度关注的,年轻人这个时候不应该去抢房。

  经济学家跟房地产隔了一层

  我不是经济学家,我是这个行业的人,得说行业的事。经济学家跟这个行业不太接地气的原因就是,他对这个行业本身的理解可能就隔了一层。

  哪些人的话不该听?

  判断中国房地产形势有「四个凡是」:

  第一,凡是简单说中国房地产这个事的不能信。比如说明年泡沫要爆,这个就不能信。

  第二,凡是用一个地区的事说全国的不能信。用温州来说深圳,用鄂尔多斯来说武汉,这个不能信。

  第三,凡是上来就批判政府的,不能信。上来就批判政府,说政府怎么怎么样。这个就别信,因为他们从来没有成功过。

  第四,凡是上来就批判市场的,说市场不好的,也不能信。

  那么信谁呢?我也不知道,但是我一定说不能信谁。

  一二线三四线分法不对

  我们发现一线、二线这样的分法不对,为什么呢?比如说惠州,按照分法就是四线城市,跟吉林市人口一样,但是去年惠州市的总体销售额是吉林市的 12 倍。一个同样量级的城市,销售金额差 12 倍,显然一二线、三四线这种分法,完全是错的。

  光有地铁还不行

  对于房企来说,如果在北上深周边的城市高价拿了地王,但缺乏产业支撑,即便轨道交通十分发达,也不一定卖得。一定要轨道交通加产业才能让城市焕发活力。

  纽约新楼盘多着呢

  大家认为深圳、北京、上海没有新房供应了,资产方很着急。这不对,纽约目前到处是工地,旧城更新非常火爆,纽约新房项目我还去看了好几个。一个城市现在不买将来就没有供应了,这个说法不成立。旧城改造、城市更新会提供大量的物业空间。所以一手楼是不是走到尽头了?也不是,纽约一手楼的量非常大。实际上我们在纽约看到的,在其他城市能不能看到呢?不能。所以跟中国的情况一样,世界不是平的,房地产更不是平的。

  非洲大城市房价也很贵

  非洲的摩洛哥经济只相当于中国的 20 世纪 80 年代,而且是一个农业国家,其两个主要城市,马拉喀什和卡萨布兰卡的房屋质量比中国差很多,相当于深圳的农民房,但房价在人民币 12000 每平米左右。因为这两个城市是核心城市。

  80 年代的上海、北京、深圳这些一线城市,房价大概是 3000 到 5000,只有马拉喀什和卡萨布兰卡的一半。

  香港几十年前的大户型都在改造

  我们以前讲究户型的模范家庭式,但核心区的资产泡沫化,几乎都不是模范家庭式。香港 70 年代卖出的的户型,全部在改造,变成劏房(打破原户型,分割出的小房)销售。因为价格太贵,如果过大的话,租也租不起。未来,中国大陆核心城市中心区的户型也会变。

  增速唯一超过房地产的是快递

  中国房地产 2016 年 10 万亿突破了,这是一个重要的数字。10 万亿是一个什么概念,是巨量市场的巨量增长。中国房地产过去一年大概增长了接近 30% 的成交额,30% 是什么意思?

  车,过去一年增长 9%;电商火爆吧,过去一年总成交额增长 20%,那么谁增长最多呢?快递,增长 50%。唯一超过中国房地产是快递。但是快递的基数太小,这个基数跟房地产一比,就不算什么事。

  房地产的前景大着呢

  未来中国房地产市场是一个更加波澜壮阔和巨量的市场。大家一定要记住,即便新房没有卖的了,还有二手房这个庞大市场。二手房已经变成老百姓最重要最可靠的资产,中国每年的交易在七万亿到八万亿。老百姓形成的资产大概有两百万亿,两百万亿的资产会发生什么故事?

  从三个角度看,若能适合交易、适合经营、适合金融,如果再有一个的适合信息平台,那将非常不一样,这将是一个巨量市场。美国目前房地产经营附加值占美国 GDP 的 12%。中国才占多少?整个存量资产 3% 都不到。


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