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欧阳捷:楼市“三高”可破解,年内趋稳有期待!

  • 时间:2017-04-11 09:36 编辑:菜菜 来源:一人一家网 阅读:90 评论:
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摘要:  文 | 欧阳捷  前天,在公司内部经营会上,市场研究的同事报告说,传言天津“六一”以后可能加强限购、放开限价,怎么感觉有点愚人节的味道。想想天津市新书记对雄安新区的表态(“在服务雄安新区上,要天津付出什么坚决服从”),就应

  文 | 欧阳捷

  前天,在公司内部经营会上,市场研究的同事报告说,传言天津“六一”以后可能加强限购、放开限价,怎么感觉有点愚人节的味道。想想天津市新书记对雄安新区的表态(“在服务雄安新区上,要天津付出什么坚决服从”),就应该知道,天津是不可能放任房价上涨的,这个传言大概只不过是一些开发商一厢情愿的梦呓罢了。

  正如我们在最近(3月12日)的一篇微信“限价令真的能长期执行吗?”中所说:“在限价的热点城市已经出现房价扭曲导致楼盘价值出现倒挂,大家已经看到近郊盘房价低于远郊盘房价、精装盘房价低于毛胚盘房价、一手盘房价低于二手盘房价的怪异现象,而且这种现象还在继续蔓延”,一样的情景在天津也已经出现,政府批准的新房销售价格远低于周边二手房价格,开发商便捂盘惜售,导致“无房”可售,市场供应压力骤然加大。

  但既便房价倒挂又如何?市场无房可售又如何?无地可供,正好不出地王;无房可售,也就没有资产泡沫。这些都不重要,短期无解也没有关系,最重要的还是我们反复强调的:调控的目的就是控房价、抑制资产泡沫。

  何况天津市政府还要求“六一”前开发商必须加大供应,否则今后不能参与新增土地拍卖, 开发商也只能按限价要求低价销售。

  至于有人说政府只能限制新房价格,对二手房价毫无办法,真的是这样吗?

  其实政府不用行政干预、只用市场化手段,就可以很简单地抑制二手房价上涨:①大幅提高二手房交易契税税率和所得税率,比如类似商铺一样的30%税率。有小聪明的人一定会说,可以阴阳合同、做低房价,但是②征税基数严格按照第三方市场评估价格,相信二手房市场交易立马冰封、有价无市了。

  当然,类似的手段可以用一时,用不了一世,短期来看,可以迅速平抑房价上涨,长期来看,房价扭曲终究需要化解,化解的办法也很简单,那就是:在人均收入超过保持较高水平增长的同时,缓释房价逐年微幅上涨,最终实现收入房价比趋近合理区间。

  比如上海,假设未来6年人均可支配收入增长保持11%,而房价在限价令之下控制增幅连续6年每年小幅递增0.1-5%,则房价收入比即可从2015年的15.8回落至2022年的9.4。虽然这是一种超现实主义的理想浪漫,但从中也可以看出,限价令的调控思维是符合逻辑的。

  因此,我们可以想见,越是房价泡沫多的城市,限价的时间就会越长,越是房价上涨压力大的城市,越是看不到放开房价的时间表。

  不过在此之前,我们还是无法回避市场的焦灼:房市高热、地市高烧、调控高压。

  目前,仍有不少城市房市依然高热,从统计数据看,成交量与价格虽然双降,但事实上,还是因为供应量不足,成交量自然不高。但背后是供应量不足和政府限价(其实是强制开发商打折销售),一些项目甚至不敢公开开盘,仅仅是关系户就已经一抢而空。

  土地市场依然没有退烧的迹象,成都刚刚拍出了8宗住宅用地,117家房企“抢地”,溢价率都在60%以上,最高达到188%,其它城市也存在类似现象,除了“熔断”+ 摇号,似乎还没有更好的限地价办法。

  接二连三的调控加码更是印证了楼市泡沫压力仍未消除,房企抢地、客户抢房、政府抢调控,一个“抢”字,准确地诠释着楼市的风起云涌。

  市场为什么会这样?

  楼市的发展是大家都未曾完全预料到的,尽管我们2015年8月曾经预言“一线领涨、二线普涨、三四线止跌企稳,少数城市仍有下跌”,但这样的暴涨也是不曾想到过的。正如周小川行长坦承的那样:“楼市泡沫不是货币政策的预期结果”,连周行长这样德高望重的专业高层领导都没能预期楼市泡沫来的如此凶猛,不到一年就放弃了“居民部门加杠杆的逻辑是对的”,显然市场自有的规律不是人为可以精准控制和容易预见的。

  去年3月,上海房价疯涨之时,很多业外人士看不清楚,业内人士说不明白,我们总结了“3+1”的原因:供求失衡、货币超发、保值增值和中介推波助澜【可详见去年3月24日《房价泡沫的真相与应对之策》一文】,可以说,这个现象不只是在上海,热点一二线城市几乎雷同。

  这次调控的策略是靶向的、渐进的、维稳的,指向泡沫城市,虽说是按下葫芦浮起了瓢,但接着还会再按住瓢;调控是层层加码的,先吃药、再点滴、不行就微创手术;聚焦平抑房价,虽然产生价格扭曲,但按住房价上涨预期,短期卓有成效,目的就是防止房地产市场大起大落,进而维护中国经济的平稳探底。

  现如今,中介乱象已经整顿,货币龙头正在收紧,尽管调控高压,但压得住的房价,压不住的需求和预期。控房价还需要真正解决住宅供求失衡与房价上涨预期的纠结。

  住宅供求失衡并不是伪命题。

  说起来,全国人民都不缺住房,比如农村人不缺房,但进了城就没有房;小镇上的人家里都有房,到城市工作就没有房;大学生老家都有房,但留在大城市也没有房;小年轻们住在父母家里都有房,结了婚不一定有自己的新房。显然,供求失衡的关键是结构性失衡,人和钱流向大城市,但大城市的住房短缺。

  农村人均居住面积已经超过40平米,每年建造的住房还在以人均1平米的速度增加,大量住宅现在已经闲置、未来将被废弃。虽然城市户籍人口住房户均已经约有1套,每年建房速度也不低于农村,但人均商品住房面积其实不足16平米,还未能满足城里人体面的改善性需求,而城镇化进程还未停止脚步,这部分人口的购房需求也还远未满足。

  供求失衡也左右着房价上涨预期。

  当供给不足以满足需求的时候,“物以稀为贵”必然导致价格上涨并形成市场预期。特别是15-16年的大水漫灌,更加剧了住房价格的上涨预期,并赋予了住房保值升值的功能。

  如今大水漫灌的龙头虽然正在关小,但水还在蔓延。当住房成为财富保值的硬通货,需求就会提前入市并成倍放大,再多的供应也难以满足全民保值式购房需求,供不应求就基本无解,除非房价上涨预期逆转。

  房价上涨预期会逆转吗?以何种方式逆转?

  有人一直说,保汇率与保房价二者不可兼得,保汇率就必须放任房价下跌,就像日本一样,也许这是误解,因为日本正是因为签订广场协议导致汇率大幅升值,进而刺破房价泡沫,如果日本能保住汇率不升值,房价泡沫也许根本就不会破,至少不会在那个时点破裂。中国面临的情况完全不一样,不是汇率升值,而是面临强势美元对应的人民币贬值压力。

  前车之鉴终究是有价值的,相信中央政府和央行一定不会让这种逆转真的发生,一定会既保汇率又保房价,当然是在一定区间内保持可控的波动,既没有大贬,也没有大跌,这对央行两边兼顾的高难度操作带来极大的挑战。

  显然,这样做的结果也无法逆转房价上涨预期。如果真的无法逆转房价上涨预期,即便有更多的供应也是枉然。

  如何解决?办法就是双管齐下,既化解供求失衡,又抑制房价上涨预期。

  这就是我们去年指出的:“长期来看,最根本的也是唯一的解决之道还是要按照’房子是给人住的’思维,让土地供应回归满足合理住房需求的逻辑,唯有增加土地供应,才能缓解供求失衡的矛盾,才能恢复市场真实价格水平,才能回到真正的城市化轨道上。” 【可详见去年12月11日《“无地可建”、“无房可售”或将成为热点城市新常态?》一文】

  我们终究还是要回到房地产供给侧改革,而且也只有供给侧改革才能化解日本式泡沫崩盘。

  4月1日,全国人民都被一条爆炸性新闻雷到了:雄安新区将雄起在京津雄三角架的一个顶端。可很多人都忽略了另一个重要性丝毫不亚于前者的重磅消息,同一天,住建部和国土部发布了《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》,这份公开文件非常值得称道,其核心就是两点:供给侧改革与预期管理。可以毫不夸张的说,这份文件开启了房地产供给侧改革的大幕,推出了抑制楼市泡沫的真招。

  文件明确延续了两会上政府工作报告中“房价上涨压力大的城市要合理增加住宅用地供应”的思路,细化了“住宅用地供应‘五类’调控目标管理(显著增加、增加、持平、适当减少、减少直至暂停)”措施,强调“根据商品住房库存消化周期,适时调整住宅用地供应规模、结构和时序,对消化周期在36个月以上的,应停止供地;36-18个月的,要减少供地;12-6个月的,要增加供地;6个月以下的,不仅要显著增加供地,还要加快供地节奏”,可操作性非常强,也完全印证了我们过去所说的供求失衡矛盾不能仅在抑制需求上做文章,还要通过供给侧改革增加供应、化解矛盾。

  文件还特别强调了预期管理,文件要求:“2017年6月底前,地级以上城市、地州盟所在地和百万人口以上的县(县级市)应编制完成住宅用地供应中期(2017-2021年)规划和三年(2017-2019年)滚动计划,并向社会公布”。显然,供不应求的城市增加住宅用地供应的计划一旦向社会公布,将有效平抑房价上涨预期。文件还特别强调了“坚决防止出现区域性总价、土地或楼面单价新高等情况,严防高价地扰乱市场预期”。

  抓住增加供给、管理预期这两个关键点,抑制楼市泡沫膨胀就不再遥不可及。

  当然,文件还不忘强调:“加强商品住房项目预售价格管理,督促房地产开发企业合理定价”。其实,调控城市的限价令已经让房企失去了“合理”定价权。

  不过,在供求关系没有改善、房价上涨预期没有逆转之前,限价令对于防止楼市泡沫还是十分必要的。如果政府能够进一步明确限价令执行时间,比如两年或三年,对于房企准确评判市场、理性竞拍土地、遏制地市高烧也是有好处的。

  我们预判,二线城市限价令或许持续两年,一线城市如果不能缓解供需矛盾,限价令还会持续更长时间。

  可喜的是,北京非常明智地修正了不久前刚刚发布的“住宅用地供应计划减少50%、商品住宅用地供应计划减少70%”的政策,重新发布了《北京市2017-2021年及2017年度住宅用地供应计划》,计划“今后五年供应住宅用地6000公顷,保障150万套住房建设需求”。如果这一计划得以落实,不仅改变了超大特大城市“减量化供应土地”的国策思路,进而逆转供求失衡、房价上涨预期,而且在落实国务院政府工作报告精神上带了好头,相信更多城市会迅速跟进。

  如是,地市热度将会在下半年降温,楼市供求关系将得以改善、购房理性消费将形成共识、房价上涨预期将得以平抑、投资投机资金将被迫离场,住房市场将逐渐回归平稳,住房市场将兑现我们提出的“量平价稳、略有增长”观点,加之金融去杠杆、楼市去泡沫、资金去实体,按照政府工作报告“稳中有进的工作主基调”,今年底至明年初中国经济探底完全可以期待!


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