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西安万科业绩冲动下的惩罚:项目涉嫌违规被西安房管局停售

  • 时间:2017-05-01 17:09 编辑:菜菜 来源:一人一家网 阅读:297 评论:
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摘要:  西安万科质量风波刚刚过去,涉嫌违规销售事件又使其落入艰难境地。  4月24日晚,西安市梨园公馆、万科城市之光等房地产项目被相关媒体爆出“五证不全仍在销售、监管存漏洞”问题后的第二天,西安市房管局便发公告称,即日起暂停万科

  西安万科质量风波刚刚过去,涉嫌违规销售事件又使其落入艰难境地。

  4月24日晚,西安市梨园公馆、万科城市之光等房地产项目被相关媒体爆出“五证不全仍在销售、监管存漏洞”问题后的第二天,西安市房管局便发公告称,即日起暂停万科等涉事企业在西安市范围内所有开发项目的网签销售。西安万科12个项目全部停售。

  中国房地产报记者联系了西安万科城市之光项目,一位不愿具名的销售负责人向记者确认了现在西安万科所有项目已经停止销售一事。

  作为房地产行业颇具代表性与引领性的企业,万科为何会出现如此违规事件?据中国房地产报记者调查了解,万科西安项目违规现象背后是销售压力与业绩使然,2014年、2015年和2016年,万科西安销售额分别为54.56亿元、60亿元和127.6亿元,均列西安第一。

  “西安万科公司有业绩压力,不同项目公司之间的销售竞争也很强。”上述不愿具名的销售负责人表示。

  不过保持第一并不轻松,2016年是万科进入西安的第九年,为了保证充足的项目和土地储备,西安万科的并购拿地发动机始终保持高速运转。从去年年初的龙城铭园国际社区二期到年末的国宾中央区,万科2016年将9宗土地纳入囊中,且“合作开发”已成西安万科标签。此次违规销售项目来自合作开发。

  在西安,万科正在试图通过占比不断扩大的项目合作来保证规模与效益,不过在规模和万科最引以为豪的品牌与企业管治取舍上,这种模式似乎出现了一种背道而驰。

  “没有丝毫征兆”的执法行动

  这次的执法行动迅速且没有丝毫征兆。

  4月24日晚间曝光,第二天西安市房管局就发布《关于万科项目涉嫌违法销售的公告》,公告显示:万科城市之光、万科东方传奇项目涉嫌违法销售,受上述项目影响,即日起暂停万科下属公司在西安市范围内所有开发项目的网签销售,暂停受理其新项目的商品房预售许可申请,依法对其严肃查处。

  据前述万科城市之光项目人士透露,此次执法行动对万科城市之光项目售楼部进行了全面检查,提取了电脑中数据,暂扣了保险柜中的票据,制作了现场勘查笔录,现场约谈了西安万科副总经理,下发了《责令停止违法行为通知书》,责令企业立即停止违规行为进行整改,接受调查处理,暂时查封了售楼部,并安排监督员蹲守。

  除了重点关注的万科项目外,中国房地产报记者拿到一份西安未取得《商品房预售许可证》项目名单,涉及128个楼盘,西安房管局称,这些项目在未获预售许可证前不得对外销售。

  行动迅速周密,显然此前已经有所安排,“其实在记者曝光之前已经有人在举报我们的项目,据我们所知是一些竞争对手。”西安梨园公馆一位销售人员告诉中国房地产报记者,这个项目同样出现在此次被暂停网签销售的项目名单中。

  事实上西安地产项目无证销售的情况始终存在,虽然此前有过整治不过效果不明显。例如梨园公馆在2015年就曾因为项目未取得《商品房预售许可证》违规销售被曝光,该项目按照当时的处罚规定不得对外预售,不得以认购(包括认筹、登记、选号等)、收取预定款性质费用等方式变相预售,不过中国房地产报记者了解到实际上该项目此后依然正常销售。

  一位西安地产人士告诉中国房地产报记者,近期西安执法部门一直在摸底本市项目违法销售情况,为了配合前段时间下发的楼市调控政策,“揪出一些典型违规销售的案例成为硬性任务”。

  该地产人士提到的西安市楼市调控政策是前不久刚下发的“楼十条”。4月18日下午,西安市房管局对外发布《西安市人民政府关于进一步加强管理保持房地产市场平稳健康发展的若干意见》。

  违规项目均为合作开发

  从此次万科暂被停售的具体项目来看,万科城市之光,由陕西隆基帝和置业有限公司开发建设,坐落于曲江新区创意大道以北,芙蓉西路以东;万科东方传奇,由西安雁顺置业有限公司开发建设,坐落于曲江新区金花路以东。这两个项目部分楼幢未取得《商品房预售许可证》。

  中国房地产报记者发现,这两个项目均非完全由西安万科开发,是在2015年通过合作开发方式获得的。

  公开资料显示,2014年之前,“坐阵”西安楼市的以本土房企为主,包括经发集团、高科集团(天地源、紫薇、高科、高新)为代表的地产国企,以天朗、海荣、雅荷、宏府、荣华等为代表的民营房企。

  2014年下半年开始,万科开启的并购潮席卷西安。

  2015年,曲江二期的隆基曲江御园成为此次浪潮中的一员,万科接棒后更名为“万科城市之光”,营销、户型、物业、园林均出自万科之手。

  隆基作为一家涉及科技、能源、金融投资和开发建设的综合性企业,地产开发并不是主营业务。不过足够多的土地资源,加之万科更大的品牌效应省去了自己开发诸多繁冗环节,隆基集团也乐得搭上万科的“大船”。对于万科而言,隆基在陕西的土地储备还算不错,恰恰可以省去很多的前期拿地成本。从具体合作模式来看,隆基占股份,万科负责开发营销。

  西安雁顺置业有限公司项目与之类似,其开发商为西安雁顺置业有限公司。该公司的股权构成中万科占比49%。虽然剩余51%股份由西安曲江建设集团有限公司持有,该公司隶属曲江新区管委会,不过这个身份依然没有让项目免于处罚。

  这两个项目之外,万科在西安的其他项目无一幸免,公司在西安的12个楼盘同时被暂停网签。而中国房地产报记者梳理发现,这些项目基本是在2015年之后通过合作开发或者并购的方式获得的。

  如万科收购的西恩集团开发的西恩DADA,后来更名为“万科城市之光蜜柚”;2016年上半年,万科收购了龙城铭园国际社区二期土地,取名“万科翡翠天誉”;4月,万科与中国铁建(10.88, -0.04, -0.37%)合作,签约共同开发中国铁建国际城二期,取名为“万科翡翠国际”;3个月后又携手荣华控股,将荣华·曼蒂时光原有地块重新规划并开发,更名为“万科荣华金域名城”;年底还收购了陕西宝天房地产开发有限公司80%的股权,其在西安高新区开发的约180万平方米建面的国宾中央区项目将被万科接手。

  中国房地产报记者统计发现,截至2016年年底,万科西安已开发的17个项目中,有13个是联合开发。合作开发与并购已是西安万科拓展项目的惯用手法。

  频繁出错

  不过,值得注意的是,西安万科也并非第一次“偷跑”被罚。2015年5月被爆出,西安万科首个高端住宅万科大明宫,五证不全违规销售。西安市房管局执法监察队表示,万科大明宫7号、8号楼三期项目手续尚不完备,未取得《商品房预售许可证》,通过不同形式公开对外进行违法销售。

  而万科城二期部分住宅也存在未批先建、五证不全却已公开售卖现象。西安万科金色悦城也没有避免,业主发现自己购房后,项目才拿到了《商品房预售许可证》。

  彼时,西安万科对于万科大明宫项目等多个楼盘未批先建、涉嫌违规销售的事件,公开回应并承认部分楼盘确实存在违规销售,“2015年上半年我们也是在相关部门的监督下对这类情况的业主进行了退款。”

  然而,西安万科并没有正视这一问题,而是继续再犯。2016年4月,万科城市之光违规销售,6号楼在未取得预售证的情况下就开展了内部诚意登记。而西安市房管局随后进行查处并表示“诚意登记行为不符合相关法律规定”。

  对此,西安万科方面再次出面声称:“公司在这次事件中确实有不当行为,销售中存在一些漏洞和风险。本着对信赖万科的业主负责的态度,我们对这次事件迅速作出处理方案,除了城市之光项目,公司针对在售的9个项目进行自查,统一规范置业顾问的销售口径,并请公司的法务人员,现场对销售过程中容易引起纠纷和误解的部分进行规范,严防此类事件的再次发生。”

  西安万科很明显一错再错,屡错屡犯,2017年,万科城市之光、万科东方传奇又一次因为违规销售被通报,甚至被西安市房管局重罚,暂停销售。

  当地人士对此已经见怪不怪了,有接近西安万科人士对中国房地产报记者表示:“万科进西安的时间九年了,这几年开始发力,频频圈地,在西安大大小小落子了十多个项目。不仅自己拿地,还联合开发项目,精装修楼盘给了西安市场带来了耳目一新的感觉。但是万科这么大企业,尤其是西安作为中西部区域重要城市,市场占有率一直在提升过程中。房企打擦边球的情况可以令公司现金流不那么吃紧,尤其是现在跟投制度,项目销售和员工自身也有关系。想要跑得快,难免会带来管理上的不足。”

  规模化扩张与管治隐忧

  从数据来看,万科在西安市场的扩张模式为其带来了立竿见影的业绩倍增,全年销售额首次突破百亿元。

  西安万科的优异表现也引起董事局主席王石的关注。2016年12月26日,陕西省省长胡和平在西安会见了王石一行,此次王石的意图很明确,希望进入陕西其他地级市以及同时能在西安开工其他项目,不能只是“收购别人的项目”。王石亲自背书,可以说作为西安万科总经理的钱嘉功不可没。

  2000年入职万科集团的钱嘉在进入西安万科前,在北京万科商业发展部担任总经理。2014年钱嘉从北京万科奔赴西安,接替前总经理蔺晓瑞,后者在西安两年并未有十分亮眼表现。而再往前任西安万科的总经理则是孙嘉,这位郁亮颇为器重的万科新生代进入万科不久就被调往当时成立仅一年的西安公司。而孙就任3年的出色业绩成为其2012年“空降”上海万科以及重返总部的重要“跳板”。

  钱嘉或许想重复他“前辈”的辉煌,自2014年3月正式任职西安万科总经理以来,万科在西安市场连续3年成为“销冠”。源源不断的项目土地供应成为他持续辉煌业绩的保证。2016年在接受媒体采访时,钱嘉曾反复强调,对于库存压力比较大的中小房企而言,更应放弃幻想,积极去库存,不能依赖“救世主”,最好的方式就是与大开发商合作。

  事实上,合作开发、小股操盘并不是西安万科的“独门秘籍”,2016年整个万科有59.5%新增项目是通过合作方式获取的。凭借优秀的品牌管控,这种方式不仅可以以低价获取土地,而且在后期销售价格上也有一定的上浮空间。

  同样以西安万科为例,2015年万科接手隆基曲江御园前,隆基置业在该地块的均价6500元/平方米,在万科营销团队操盘下,实现产品升级后,均价也迅速提升至8500元/平方米;在接手东方传奇项目后,半年时间项目售价同样也有近3000元/平方米上浮。

  除此之外,钱嘉还在万科内部鼓励全员找地。西安万科2016年2月在其官方微信中称,万科方面在内部“赏金寻地”;7月,又将“赏金寻地”的范围扩大到全社会。

  “上头给的业绩压力很大,而且不同项目之间也在竞争。”前述万科城市之光销售人员告诉中国房地产报记者。

  高周转、快销售是房企做大规模的主要方式,但在现有监管缺失的情况下,不仅仅是西安,武汉、南京等地,万科也曾因为无证销售被媒体曝光。加之此次违规销售问题,西安万科在业绩不断增长下确保企业管控的及时准确和到位成为难点,把握其中的平衡,这需要钱嘉在此次停售事件后花上一段时间找到平衡点。对于万科,需要在业绩与管制下调整与平衡,解决区域公司一次次的发展冲击。

  延伸阅读:西安市场“地震”

  西安万科12个项目被暂停销售一事在西安引发强烈关注,市场唏嘘一片。

  “我们都不知道会罚得这么重,其实前一段时间,就有项目因为无证出售被罚了暂停销售三天。但是很快就恢复了,这次不知道要暂停多久。”西安当地一位地产人士在电话中语气颇为惊讶地对中国房地产报记者谈起了这次事情。

  西安楼市正处于上涨通道中,国家统计局公布的3月份70个大中城市房价统计数据显示,3月份一二线城市新建商品住宅价格同比涨幅继续回落。其中,西安新房价格环比上涨0.9%,同比上涨10.4%。

  另外,据美城机构相关统计数据显示,西安市2017年一季度成交均价7630元/平方米,环比上涨2.02%,同比上涨14.62%。截至2017年一季度末西安商品住宅库存面积为1007.71万平方米,较2016年四季度减少64.21万平方米,去化周期为6.3个月,较去年同期下降7个月。

  房价上涨,库存量大幅度下降,西安市政府也不得不出手调控。尤其是西安市房管局发布的《西安市人民政府关于进一步加强管理保持房地产市场平稳健康发展的若干意见》中着重提到,各部门要组织开展专项市场整顿活动,严厉打击违法占地、违法建设、无证售房、捂盘惜售、囤地囤房、虚假宣传、哄抬房价、造谣生事等扰乱市场秩序的违法违规行为,净化市场环境,稳定市场预期。

  不曾想,依然有开发商坐视不理。西安当地电视节目曝光,万科城市之光、万科东方传奇、梨园公馆、明珠汇博林项目未取得《商品房预售许可证》,涉嫌违规销售。

  恰逢西安市房管局组织全体人员收看节目,西安市房管局局长夏俊山当场指出,“要迅速启动执法程序,对电视所报道的项目进行现场查处。立即对所涉及的项目进行关网,并对涉事企业进行追责,暂停企业在售所有项目的网签,停止曝光项目所涉及代理机构的执业资格,对企业相关责任人进行约谈。”

  4月25日,执法人员对万科城市之光项目售楼部进行了全面检查,提取了电脑中的数据,暂扣了保险柜中的票据,制作了现场勘查笔录,现场约谈了西安万科副总经理,下发了《责令停止违法行为通知书》,责令企业立即停止违规行为进行整改,接受调查处理,暂时查封了售楼部,并安排监督员蹲守。

  西安市房管局当天又在网站发布公告称,已经暂停万科下属公司在西安市范围内所有开发项目的网签销售,暂停受理其新项目的商品房预售许可申请,依法对其严肃查处。

  目前,万科在西安的12个项目包括万科·金域华府、万科幸福里、万科城市之光、万科金域国际等均被叫停销售。对于此情况,中国房地产报记者联系了万科集团和西安万科公司进行了解,截至发稿,仍未收到答复。

  为何万科会遭遇重罚?有西安房企人士对中国房地产报记者直言:“房企销售压力大,急需回款,‘偷跑’是很普遍的情况。这次万科被罚得这么严重,我想一方面万科在西安属于龙头老大位置,涉嫌违规售房,被严重处置后以儆效尤。另一方面,万科去年销售额就超过110亿元,也是给过热的楼市泼一盆冷水,让开发商冷静一下。”

  据中指院西安分院的数据显示,西安万科在2016年销售127.6万平方米,销售金额达111.2亿元,市场占有率6.3%,同比增长近一倍,与其他前十房企拉开了较大距离。


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