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“中国房地产之父”:继续向老百姓宣传房价会下降是不对的

  • 时间:2017-07-27 13:09 编辑:菜菜 来源:一人一家网 阅读:128 评论:
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摘要:  请点击此处输入图片描述  来源:中国房地产报  导读:1992年,改变计划经济模式,就意味着把巨大的住房压力开始转变为可观的市场。这一年,带着使命,孟晓苏从国家商检局副局长转岗到中房集团做总经理,随后担任国家房改课题组组

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  来源:中国房地产报

  导读:1992年,改变计划经济模式,就意味着把巨大的住房压力开始转变为可观的市场。这一年,带着使命,孟晓苏从国家商检局副局长转岗到中房集团做总经理,随后担任国家房改课题组组长。1998年,孟晓苏们把住房是经济新增长点和新消费热点这“两新两点”形成了理论,并研究出一套房改的思路。25年过去,改革未有尽期,比如土地问题,孟晓苏说: “历史上的供地减少已经成为定局,所以未来的房屋产出肯定很难大幅度上升。很多城市不是没有土地,而是没有把土地利用在该用的地方”

  1998年,孟晓苏担任房改课题组组长,见证了第一次房改的全部历程。作为房改方案的设计者之一,孟晓苏对我国房地产业的发展脉搏把握准确、思路清晰,具有很高的前瞻性。

  这与他丰富的经历是分不开的。上世纪80年代,孟晓苏身处中南海,担任万里同志的秘书长达8年,见证了那个风云年代一系列重大改革开放政策的制定与实施过程。1992年,他到中房集团任职,从此在房地产这个领域深耕细作,历任中房集团总经理、董事长。孟晓苏执掌中房集团期间不断推进住房制度改革,他系统、专业的思想对中国房地产业的发展产生了重要影响,被誉为“中国房地产之父”。

  今年68岁的孟晓苏早已过了“知天命”与“耳顺”的年纪,还有什么想实现的梦想?在7月7日接受提问记者专访时,孟晓苏没有过多思考便脱口而出:“要说还有什么理想,我就希望能够在行业里尽快建立一个长效机制,让房地产的发展,包括调控政策能够尽快地走向规范治理的正轨,不至于再出现大起大落的现象。”他坚持认为:房地产仍是拉动国民经济发展的重要产业,拉动力将会持续若干年。

  提问:怎么看房地产税在长效机制中的作用?

  孟晓苏:房地产税是在2003年由中房集团最早提出来的。从1998年启动房改到2003年的5年时间,居民已经从没有房子变成有房子,而且我们预见到,今后会出现有的人房子多、有的人房子少的情况。所以征收房地产税就是适应了这个变化,过去老百姓没有财产的时候你没有办法征税,有了财产之后就需要征收这道税,就是走国际通用的征税方式。过去我们不是没有房地产税,而是征收的主要是房产流转税。我们当时提倡的就是增加“保有税”,同时减少“流转税”,这应该是房地产税制改革的一个方向。

  现在不征房地产税会使得两部分人受害。一是农民,因为政府现在是用廉价征地高价卖,土地收益少量返给农民,多数还用来建设城市,用这个办法来把城市建设不足的资金补足了。那么农民的利益多少是被剥夺了。第二是最后买房子那个人群。你看最后把地价拉得高高的,把房价拉得高高的,让最后买房的群体摊掉所有的城市建设费用,可是原来有房的人就不需要承担了。

  而这两部分人恰恰是需要扶助的弱势群体。我们现在是从弱势群体那儿拿钱来补贴已经有房子的这些群体,这个制度设计就出了毛病。所以按照房地产税的制度设计,各家都能够在持有阶段出钱,这样使得城市建设有正常的财政收入,才能有合理的财政支出,应该是这么一个思路。

  提问:房地产税迟迟不能落地,是因为太复杂吗?

  孟晓苏:房地产税征起来也并不复杂,有人把它设计得很复杂,是因为他们不想让房地产税落地,当然有些人直接就说70年土地使用权的问题,其实那不是问题。国外、境外向私人租的地与向政府租的地也一样征房产税。简单的办法就是引进国外的税法并让它符合中国的实际。比如对什么房子征税?只需要按照国外的办法办,对所有的房子城镇房屋都征税,叫“尽房皆税”。为了照顾公平,征完后,按照国外的办法退税,即以家庭的条件作为依据来退税。到底是按照评估值还是按照原值呢?我主张按照原值,好计算。房子卖了、新人买了都是按照新的购置原值来征税,这样就把原来在房产获取阶段所形成的差异慢慢抹平了。

  提问:从哪些房子起征呢?

  孟晓苏:最简单的办法,从小产权房起征。小产权房没有交过土地出让金,而且也不可能把它都拆除,小产权房起征房地产税阻力小,纳税后房屋就合法了。税率可以征高一点,比如说征2%,这就是国际上比较重的税了,这样一年一年地就把土地出让金变相收回来了,这个比宣布为大产权房补土地出让金要强。

  还有一些房屋的土地使用年限该到期了,就从到期的土地开始做。一旦征了税,对物权法中规定的“自动续期”就放心了,就不用考虑70年补不补钱的问题了。

  提问:房地产税征收有时间表吗?

  孟晓苏:我也不清楚,谁下决心也不容易。减税容易加税难,但我觉得社会上要形成这么一种呼声,认为征房地产税是公平的,是实现社会公平的一种途径,不增加房地产税而听任按照原有的办法,去继续让农民和城市里新买房的年轻人承担全部的城市建设费用,是不合理的,是不公平的。

  提问:您怎么看现在的房价问题?

  孟晓苏:有很多人用国外完善的房地产市场和纯粹的房地产市场角度来看,这个是不了解中国的国情。有不少人说中国的房价这么贵,老百姓买不起,还拿出最贵的房子和平均工资对比,说是收入房价比。

  但是这些人不知道,中国很多老百姓的房子不是拿现在的这个价格买的,你比如说有很多的拆迁户就没花钱,有很多现在很值钱的房子是房改房,当时只花了几万、十几万块钱就把它买下来了,这部分占全国的城市住房不少。

  至于说最后那套商品房,你不知道那套商品房里背了几套拆迁户房子的钱吧?所以这个数据拿出来是乌龙。这些年说房价会下降的这些人的说法,都被实践证明是荒谬的。

  我对房价趋势的看法是三句话:短期看供求,中期看结构,长期看通胀。“短期看供求”,比如供给侧改革里面土地供给就不足够,加上现在看起来大城市、一线和部分二线城市商品房供应不够。

  “中期看结构”指的是,到底房屋供应里有没有足够的保障房供应,有没有足够的各种政策含量的房屋供应,在这方面我看一些地方政府做得到位,一些做得不到位。

  第三个是“长期看通胀”。房价归根到底还是一种货币现象。全世界的房价都在长期上涨。你看有些国家的房价虽然有涨有跌,但是从长线来看是上涨。

  提问:您前面也讲了现在该买房。

  孟晓苏:对,有条件买房的就可以买,因为房价还是在继续上升的过程之中,我这些年从来不会劝人家不要买,我认为你有需要就尽早买。从长线就能看出来这种财富升值。另外,我们提倡大力发展保障房,包括公租房。有人说愿意租,那就要给他们提供更好的租赁条件。

  总体上我认为继续向老百姓宣传房价会下降是不对的,历史已经证明了这些观点的荒谬。要实事求是地讲历史,让历史告诉未来。这么多年来房价处于一个上涨通道,未来若干年之内还是有上涨空间。不排除中国局部会出现房价下跌的局面,但总体上还是上涨。

  假如去除了现在行政干预的因素,那么房价逐渐上涨是平稳的,如果是用政府的这只手去压抑它的话,就会显现出涨涨落落的局面,变成小周期。其实这种作为最终是没有效果的,反而会浪费大量的行政资源。什么时候房价会出现明显的涨落,就是要在二手房为主的市场上才会出现。

  我们要明确地讲出来:房地产仍然是拉动国民经济发展的主导产业,它的拉动力将会持续若干年。媒体要把它讲出来,不要讳莫如深,这样才能反映经济发展的客观实际。

  提问:从这个角度来看,您对于当下租售并举制度是赞同的。

  孟晓苏:非常赞同。原来经济适用房只售不租是不对的,当时我们就主张应该要发展租赁市场。现在租售并举,而且根据各地的不同情况,这本来就是市场上已经出现的一种潮流。我们需要用各种各样的机制去满足居民的需要。我认为,市场经济不需要有政府过多的压抑,我们只要能够保证老百姓的基本住房,在基本住房问题上给予足够的政策,商品房就应该用市场的方式解决。不同的购买者和租赁者会在市场上找到自己的定位和选项。积极推动政策转型

  我们要明确地讲出来,房地产仍然是拉动国民经济发展的主导产业,它的拉动力将会持续若干年。媒体要把它讲出来,不要讳莫如深,这样才能反映经济发展的客观实际。

  提问:您当下最关心的事是什么?

  孟晓苏:我现在最关注大量地方政府借债形成的资产。我现在担任董事长的汇力基金就是在努力推动政府资产证券化。由我们参加,在国务院发展研究中心设立了政府公共资产证券化课题组,由我和刘世锦副主任担任组长,请了全国政协副主席陈元同志作为总顾问。我们希望能够通过我们的课题研究,推动地方政府把已经形成的100多万亿元的资产拿出一部分来做证券化,积极化解地方债。


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