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现在在昆山买房不后悔,涨到3万有你哭的时候

  • 时间:2017-11-22 09:37 编辑:菜菜 来源:一人一家 阅读:150 评论:
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对!千呼万唤始出来,传了大半年的——

昆山土拍

将要在2017年12月11日兑现了。


众所周知,苏州大市范围内的大苏州区域、吴江、太仓、常熟在2017年土拍市场搞得热火朝天,一次又一次掀起高潮。


大昆山今年就搞了这么一次,而且近几年也基本如此,甚至两年才搞一次集中大型土拍。


物以稀为贵,开发商想在昆山买点“面粉”真心不容易啊!


废话少说,接下来看看这次土拍有什么关注点?


换言之,跟前几次土拍有啥不一样的地方呢?


一、土地受让对象


竞买人、竞买人直接绝对控股的子公司不得参与同一地块竞买;


由同一自然人、法人或其他组织直接绝对控股的公司不得参与同一地块竞买。


在提交网上竞买申请时,所有竞买人均须同步提供书面承诺。


以个人名义报名的,须成立全资子公司后开发该地块。


竞买人的竞买保证金及土地出让金须为竞买人自有资金,在竞得资格审查时提交书面承诺书。

怎么个意思呢?


说得通俗点就是同一地块不能用多个马甲公司去参加竞拍。


后面会提及到对设定市场指导价的地块,在网上挂牌自由报价阶段,网上报价超过市场指导价的25%以上 (即超过网上竞价中止价格) 的,所有超过网上竞价中止价格的报价均为无效报价。


在该地块限时竞价开始时点,竞买方式直接转为网上一次报价。以一次报价中最接近所有一次报价平均价的原则确定竞得人,以其所报价格确定为地块竞得价格。


划重点——


如果一家房企用多个马甲去进行一次报价,那中标的胜算就大多了,这个规定就直接填补了这个“漏洞”。


二、加价幅度


又是这张图!!!



参加过或者观摩过2013-2016年昆山土拍的人知道,那几次土拍过程简直就是煎熬——

10-30元/㎡的幅度去加价!


基本上每宗地块都要拍个几百轮才能成交!!


不过,这也没毛病啊,谁让之前规定的加价幅度为“10”的倍数呢?


这次直接根据地块面积、容积率等属性设置加价幅度为300-800万元/次,加快拍卖节奏。


不过,下面这个关注点才是真正加快节奏的关键。


三、设定市场指导价



以往几次土拍没有限价这一说,然后就是随便拍,反正最终是价高者得,1宗地块拍个五六个小时都有可能。



这次好了,对限时竞价设定市场指导价,对设定市场指导价的地块,在网上挂牌限时竞价阶段。


网上报价超过市场指导价的25%以上 (即超过网上竞价中止价格) 的,所有超过网上竞价中止价格的报价均为无效报价。


限时竞价中止后,竞买方式转为网上一次报价。


这样就快多了,然后直接进入一次报价阶段,也就是所谓的碰运气时刻要来了。


四、一次报价


所有取得相应地块网上竞价资格的竞买人均可参加该地块一次报价。


出让人在限时竞价开始后(或在限时竞价中止后)10分钟内开通一次报价功能并发布开通的提示信息。


一次报价功能开通时点即为一次报价起始时间(以服务器时间为准),一次报价起止时间为10分钟。


前5分钟为一次报价资格确认阶段,后5分钟为竞买人报价阶段。竞买人报价在出让人公布的一次报价总额有效区间范围内,进行一次报价。


在规定时间内未报价的,视同放弃报价资格。


以一次报价中最接近所有一次报价平均价的原则确定竞得人,以其所报价格确定为地块竞得价格。


这会儿来想想,如果多弄几个马甲参与进来就好了,想想那次嘉兴土拍某房企整了100多个马甲。


没办法,这里是昆山土拍,每家房企只能有一个名额!


五、地块特别规定


每块地住宅预制装配式建筑应达到100%,然后某些地块要配建学校、公用配套等,然后还要无偿移交给政府。


再有就是,某些地块要做全装修住宅。


六、地块价格猜想


重头戏来了——


往届的昆山土拍溢价率基本上都超过100%,假想这次土拍的地块都可以进入一次报价阶段,并最终以一次报价有效楼面价平均价格成交——


当然,这8宗地块有的还有不可售部分,扣除这一部分的面积,最终实际楼面价成本为:



如果按照这个实际楼面成本价拿地,那接下来房子大概要卖什么价位呢?


俗话说,赔本的买卖没人做,开发商也不是慈善家,拿地盖房子再卖也是要盈利的。


那大大就按照总投资回报净利润率10%来大胆猜测下这些地块未来的入市房价。


首先,我们要了解下,除了拿地成本,还有哪些成本和税费呢?


主要成本:前期工程费、基础设施费、建安工程费、公建配套费、开发间接费、不可预见费、管理费用、销售费用资本化利息,以上这些成本加起来加起来约8000元/㎡。


税费:销售税金及附加 (5.65%)、所得税(25%)


接下来,就是推导这些地块未来在投资回报净利润率10%基础上的最低售价。




看到这个结果,大大也惊呆了!


目前11月份昆山的住宅网签均价为14565元/㎡,如果这次土拍最终真以接近预测楼面价成交,那未来昆山的整体均价或许真的是2万+了!


这些地块如果进入一次报价阶段再成交,那按照政策,未来可都是要卖现房的!


两年的工期,财务成本再次增加,那个时候的昆山房价或许真的要卖3万+了啊!


so,现在如果有钱还有买房资格的赶紧买起来吧,12月份土拍之后再来考虑买房,可能又是一两年白忙活了!



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