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2017中国房地产10大关键词,天知道这一年我们都经历了什么

  • 时间:2017-12-06 09:52 编辑:菜菜 来源:昆山一人一家房产网 阅读:101 评论:
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摘要:一人一家网提供花桥区域房价,二手房,楼盘户型,楼盘产权年限,物业费,开发商,售楼电话,绿化率,周边配套,商场,超市,学校,医院,银行,周边地图交通等全方位楼盘信息。

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2017中国房地产10大关键词,天知道这一年我们都经历了什么

明源地产研究院 

2017年就要过去了,大家都在总结一年之得失,明源君也来总结下这一年的地产行业。

明源君认为,2017年的地产行业,可以概括为以下10个关键词。

01

变天

对于房地产来说,政策就是天。

2017年的调控和之前不一样,这是大家都能感觉到的。但是直到大会开完,中央再次明确未来方向之后,许多人才真正确定:房地产是真的变天了。

一、各种调控之外,过去的很多根本制度正在发生变化

比如,预售制度之前是我国地产行业的基本制度之一,里面蕴含着很多红利。

预售让快周转成为可能。用3个月时间做好售楼处,可以开始预售了。

预售是一个加杠杆的过程,用1个亿可以撬动10个亿甚至更多的资金。

但是现在,逻辑变了。

南京已经有40余幅地块必须现房销售,广东省鼓励推行现房销售……

现房销售严格执行之后,3个月、6个月开盘根本不可能了,没有资金实力的开发商没法做房地产了。

二、现在开始,要按照新的逻辑,去获取新的红利

新时代,地产行业最大的逻辑是:打击短线,欢迎房企和投资者长线经营获得利润。

地产人可以做些什么事情?有5条路:

1、满足客户的改善需求,造更好的房子

中央报告指出现阶段的主要矛盾是“人民日益增长的美好生活需求和不平衡不充分的发展之间的矛盾”。

2、和政府合作做廉租房、微利房项目,自己做公寓等出租房项目

中央报告提出要“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,让全体人民住有所居。”

3、做产业地产,工业园、农业园、高新园区、商住产一体化等等

中央报告提出要“创新、协调、绿色、开放、共享,新型工业化、信息化、城镇化、农业现代化同步发展。”

4、在都市圈里做特色小镇,做城市运营,捞取长期红利

中央报告提出要“以城市群为主体,构建大中小城市和小城镇协调发展的城镇格局,加快农业转移人口市民化。”

5、和群众一起赚钱,包括买不起房的群众,“财产性收入”大家红利均沾

中央报告提出要“拓宽居民劳动收入和财产性收入渠道”。中央报告也提出要“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位。”不炒房如何获得“财产性收入”?租赁REITs的发行等等,应该都是可以的。

02

打交易

本轮调控最大的目的不是打房价,而是打交易。这个判断明源君2016年年底就说过。

既限制购买、也限制销售,减少买房人、也减少房屋供应,最终让交易数量和频率减少,让房价趋于稳定。这就是本轮调控的本质。总的来说,调控政策,可以分成3类:

一、减少买房人的政策,主要就是限购、限贷。

限购直接导致有资格买房的人减少,限贷让能买得起房的人减少。


二、减少房屋供应的政策,比如限自持。

限自持,就是让房企必须持有一定比例的住宅,只能出租不能出售,这直接减少了房屋供应。

三、同时减少买房人、房屋供应的政策。这类政策包括限商住、限售等。

以“限售”为例,2年、3年、5年不准卖,那么,进入市场的二手房自然就减少了;同时,想快进快出的投资客不会买房了,买房的人也会减少,

而“限商住”的影响也类似,开发商手中的商住无法再作为“类住宅”入市,房屋供应减少;因为要占用名额和使用全款等,当地购房者许多也不会再买商住房了。

03

租售并举

对于有抱负的房企来说,做持有、做租赁,是一道必答题。

一、租售并举、自持,是中央的方向,不向这个方向努力,未来拿地都困难。

比如北京的“限地价+竞自持”机制,规定竞拍价达到最高限价时,开始比自持比例,自持比例最高者得;若全部自持则比拼方案。有多个地块要求房企100%自持70年。更厉害的还有“保定要求通过‘双限双竞’拿地的项目,拿证后10年不准买卖”。

政府之所以出台这样的政策,就是因为大城市房价已经太高,单靠买卖来解决住房问题,不太现实,而要靠租赁解决问题,就必须规模化、专业化。

二、自持物业,通过租赁赚钱比开发还多,不是个传说,是真的可以实现的。

美国许多资产管理公司一管理就是几百上千亿美金的资产。而开发商的市值高的,也就2、3百亿美金。中国北京国贸三期30年不声不响干了100万平米,现在估值超过1500亿,很大,但是它没有销售额。

之前开发商不喜欢做租赁,是因为租金比较低,回报周期太长,但是现在,新的金融产品的出现,把这个问题解决了。

10月13日,新派公寓全国首单住房租赁类REITs获深交所批准,拟发行金额2.7亿元;10月23日,50亿规模的“保利租赁住房REITs”获上交所审议通过;10月30日,碧桂园和中信银行签约,后者将在未来3年为碧桂园在长租住宅领域提供300亿元保障性基金;11月3日,建设银行深圳分行与碧桂园、万科、恒大等11家房企签署房屋租赁合作协议,推出个人住房租赁贷款“按居贷”,最高可贷100万,最长期限10年……

链家研究院的报告显示,目前中国房屋租赁市场规模是1.1万亿元,预计到2025年,将增长2.9万亿元,到2030年将超过4万亿元!

当然,要发行REITs等金融产品,租赁项目必须要赚钱。

金融产品说白一点,就是可以帮你把未来几十年可能赚到的钱提前回笼。

比如新派公寓就是靠自身的运营管理和资产质量使优先档(1.3亿元)资产支持证券级获得AAA的评级,发行利率仅为5.3%,与现在首套房按揭贷款利率持平!

而如果项目运营本身收益达不到要求,就得有人提供担保才能发行。

如果你持有的公寓、酒店、商业、产业园本身不能赚钱,那么一切金融产品都是镜花水月。

04

限价

明源君之所以单独说这个政策,是因为这个政策确实非常特殊,不再属于供需市场调控的逻辑。

之前房地产变化很大,但大多还是按照同一个逻辑来的。

比如,早年的房地产供不应求,客户也不成熟,行业比较粗放,是房子就能卖出去。

那时候地产的核心逻辑就是快周转、控成本。

而到近几年,地价越来越高,改善客户增加。

地产核心逻辑逐渐变成了“充分挖掘土地价值”,做客户愿意花钱买单的“好房子”。

也就是说,周转的动作可以慢一点,投入的成本也可以多一些,只要房子好,把价格定高一些,客户愿意买单,就能获取更多利润。

而到了2016、2017年, “卖地的时候定房价”出台了2016、2017年卖出的土地,他们的价格和命运,在卖地的那一刻就已经确定。

既然不管用多长时间做房子、投入多少成本做,都只能卖那么多钱,那快周转、控成本就是必须的。

而现在,限购、限售、限卖这么严,刚需、改善逐渐成为主流客户。

可是对刚需、改善来说,他们买的是一个“家”,所以,他们会关注社区、房子里的每一个细节。

而中央报告指出,现阶段的主要矛盾是“人民日益增长的美好生活需求和不平衡不充分的发展之间的矛盾”。也就是说,数量并不是不够,而是质量不够好、不够平衡。也就是说未来要做好房子,比如有的地区已经规定必须做精装房。

要同时实现快周转、控成本、好房子这3个目标,难度不是一般的大。这需要房企有很强的成本能力、产品能力和强大的供应商队伍。

05

冲千亿

2017年前11个月,有14家房企破千亿。到年底,这个数字可能会变成18家乃至20家。

据明源君所知,许多百强乃至规模在100亿左右的房企,都把千亿作为自己的目标,有计划1年、2年后破千亿的,也有计划5年后破千亿的……

大家之所以都这么热衷于冲千亿,是因为没有规模已经是万万不能的。

一、调控政策层出不穷,所有的计算都不起作用了。要真正避免风险,只剩下最后一种方式,那就是对冲。

为什么碧桂园、恒大、万科、成为中国房企的前三甲?而且2017年面对调控销售还那么好?就是因为他们项目的分布很广,一二三线、东西南北,都有。

哪里的项目处在低潮,就暂且放一放,让高潮区域的项目先卖,永远都有爆点和亮点。

而中小房企,几乎所有项目都在一个区域,在面对困境的时候无法处理。

二、如果根据某些拿地的新规则,没有规模等实力就拿不到地了。

比如上海的“招标+拍卖”机制,规定:当土拍竞报申请房企超过3家时,则先招标,通过经济实力、技术资质、项目经验等评选出综合实力最强的3家;而后这3家房企走拍卖程序,决定最后买家。

根据上海的规则:非上市房企,50强以后的房企,没有做过装配式、绿色住宅项目的房企,基本都没戏了。

三、当规模大到一定程度,巨头能用自己产品的全面干掉许多小房企的个性化。

中小房企过去最大的优势,在于产品、服务的灵活细分。但是当房企的规模达到数千亿乃至万亿的时候,他们的产品线就能满足任何区域、任何城市的需求,只要做选择题就可以了。

06

收并购

房企要想扩张,有2个办法,一个是自己拿地做项目,另一个就是收并购,直接获得别人的土地和项目。

在地价不断攀升的今天,收并购最大的好处在于:可以用去年乃至前年的招拍挂价格获得土地,如果对方公司本身还不错,你还可以获得一个团队。

2017年比较大的几个收并购事件包括:融创632亿收购万达89个项目;万科551亿收购广信旗下资产……融创是当之无愧的收并购之王。收并购很强的还有泰禾、阳光城等等。

今年前11个月,碧桂园已经实现销售5347.7亿,而第100强销售只有142亿,差距不是一般的大。

多位业界大佬相信,今后三年,中国房地产市场前三名房企市场份额将占30%,前十名所占份额将在40%、50%。到2020年,50强房企的门槛会跃升至1000亿,未来几年,依然会是房地产行业的收购时代。

这个过程,当然是由收并购完成。

普华永道统计显示,2017年上半年中国房企并购交易金额同比增加78.5%,数量增加24.7%。每例平均交易额在逐步上升。

当然,并购不是一个单纯的买卖,需要考虑的问题很多,比如:

双方的优势领域如何互补?如何降低运营成本,发挥出理想的协同效益?两家不同文化和背景的公司如何融合?上述这些事,都需要专业的并购团队才能够摆平。杰克.韦尔奇曾经说过:找到合适的整合经理,并购整合就完成了95%。

07

雄安新区

雄安是一个实验田,很多新政策,会从雄安开始。理解了这个,也就能理解以后的很多趋势。

具体来说,雄安有以下一些特点,可能代表着未来的趋势:

一、深圳、浦东是为了利用外部资源,雄安是为内陆城市探路

深圳在海边、浦东也在海边,甚至滨海新区也在海边,而雄安在内陆。

作为一个新区,雄安担负着要在内陆闯出一条创新驱动发展模式的任务。专家咨询委员会副组长、中国工程院副院长邬贺铨说,“中国很多内陆城市和区域要想复制深圳或浦东比较困难,但与现在的雄安更相似,所以将来雄安走出来的路会具有更大的推广意义。”

二、雄安新区是要稀释资源而不是集中资源

长三角、珠三角,大城市的辐射功能很强。夜晚从太空看这些区域,是一片辉煌。而京津冀地区,北京、天津的吸附能力太强,而辐射能力不足,晚上看下去,是几个很亮的点。

成立雄安新区,是为了打破这种资源的非常聚集。

雄安未来在空间布局上,将采用多中心的组团式发展模式,不会成为北京那样的单中心结构城市。

三、要减小同一区域内大城市和不发达地区的“断崖式”差距

京津冀协同发展专家咨询委员会组长、中国工程院主席团名誉主席徐匡迪院士说雄安新区的成立目的“京津两地过于‘肥胖’,大城市病突出,特别是河北发展与两地呈现‘断崖式’差距。实现京津冀协同发展,是新形势下引领新发展、打造新增长极的迫切需要。”

也就是说,雄安成立的目的,是让大城市反哺小城市乃至农村区域。这是一种全新的定位。

四、要探索全新的城市建设模式

新区建设把城市交通、供水、供电、煤气、防灾系统均置于地下,包括高铁路线、车站,大部分市内交通也放到地下,把地面让与绿化、人的行走。届时,新区将会出现地上、地下两个雄安。地下是管廊式的基础设施和繁忙的轨道交通网络,地上是多组团集约紧凑的建筑群,以及穿插其中的步行道路、骑行道路、公交车道和大量的绿地。

08

中式崛起

住宅产品这几年最大的变化,就是中式的崛起。绿城、龙湖、泰禾乃至世茂,都在重兵中式。

之前的许多年里,以西方文化为号召的项目很多。

2000年以后,特别是2008年以后,中国人的民族自信心空前强大,中式住宅开始崛起。

要做真正的、又符合现代客户需求的中式住宅,至少要想明白2个问题:

一、中式住宅的灵魂是什么?如何融入自己的项目?

中式建筑的灵魂是礼序(比如三进三出)、隐私(比如邻居不能看到院子)、符号,这些都要在项目里实现。

二、如何让“中式”和现代人的需求融为一体,而没有违和感。

古代的中式住宅里,是不需要开汽车的,也没有各种电器煤气管子和空调。如何让“中式”和“现代”融为一体,是个很复杂的问题。

这个问题的简单答案是:我们做的是客户心中想要的中式,而不是古董。

09

多元化

房企为什么要做多元化?可以从3方面来说:

❶房地产的利润率已经到了8%,低于很多别的行业了。而房企有钱,为什么不能投到别的行业去?把鸡蛋放到不同的篮子里就分散了风险。

❷房地产本身就和100多个行业相关,做一些相关行业,把产业链延长,赚取更多利润有什么不好。

❸也是很关键的一点,各级政府在“脱虚就实”思想指导下,希望引进实业项目而不是地产,更支持有产业的项目。既然如此,房企如果有实业,当然更容易进入陌生区域。

以恒大为例,在恒大集团2017年度工作会议上,许家印就正式宣布恒大已经完成多元化发展的产业布局,以及完成了成功转型,即由原来单一的“房地产业”发展成为“房地产+服务业”

恒大已经在快消、新能源(光伏)、文化旅游、金融等各领域探索。按照许家印的讲话,到2020年,恒大四大产业年销售额要超一万亿,年利润超600亿。

金融方面。截至目前,恒大金融旗下已拥有寿险、互联网金融、金融资产交易中心等金融类全牌照,并参股盛京银行。2017年,恒大还将继续参股、控股证券、信托、公募基金等牌照。旅游方面已有成功案例,健康产业也在有序推进。

10

城市运营

城市运营虽然是慢周转,却可以让时间产生价值,最终滚雪球般变成巨大的财富……碧桂园、绿地、绿城、金茂、瑞安、协信等巨头,目前都在探索这条路。

商住产一体化、特色小镇,乃至社区、社群营造等等,都是城市运营的表现形式。

城市运营的本质是:

在一个比较大的、还没有怎么发展的区域,参与规划、长期经营、获取回报。

地产大周期拉长,对这种模式反而有好处,因为这种模式的特点就是:

获取土地的价格相对便宜。而所有的时间,都可以通过你的努力变成红利,最终变现。而且,如果遇到政策波动,这种模式自带安全防护。

城市运营产生的三大红利包括:

一、城市发展红利:完全属于开发商

做城市运营商,能以相对低廉的价格获得土地,许多时候还可以获得政府的“返利”

对于城市运营商来说,虽然进入的区域需要从头建设,但所有的地块的溢价都归自己所有。

比如瑞安在20年前,拿下现在上海新天地附近的地块做城市运营,把整个街区都打造得很有文化。旁边的“翠湖天地”住宅区2002年6月7月开始销售,每平方米售价就高达17000~25000元,而当时周边同类项目价格还不到8000,溢价100%。

二、租金、服务、投资红利:非常稳定,可以抵御周期性风险

比如上海新天地经过20年培育,租金收入是非常好的。年平均投资收益率达到了8%至10%,高于上海优质零售商业地产年均7%~8%的收益率。

三、存量资产现在又有了金融红利

先做轻资产减轻资金压力;后期做资产管理,资产证券化、金融化,可能比卖房更赚钱。


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