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房产税真来了,多一份了解就多一点淡定

  • 时间:2018-01-10 10:19 编辑:菜菜 来源:昆山一人一家房产网 阅读:151 评论:
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摘要:房产税又称房屋税,是以房屋这种不动产为征税对象,按房价(或租金收入)征收的一种税。由于房产是普通老百姓拥有的主要“不动产(或称物业)”,所以房产税有时也叫做不动产税或物业税。房产税是在中外各国广为开征的一种古老税种。从历史纵

房产税又称房屋税,是以房屋这种不动产为征税对象,按房价(或租金收入)征收的一种税。由于房产是普通老百姓拥有的主要“不动产(或称物业)”,所以房产税有时也叫做不动产税或物业税。

房产税是在中外各国广为开征的一种古老税种。从历史纵向看,自欧洲中世纪开始,曾先后以烟囱税、炉灶税、壁炉税、窗户税、门窗税这类名目奇怪、让人啼笑皆非的名称登场,还有我国清末和民国时期的“房捐”等其实都是房产税。从横向看,各国房产税的名称不尽相同,如奥地利、波兰等国称“不动产税”;德国、美国、智利等称“财产税”;新西兰、英国、马来西亚等地称“地方税”或“差饷”;日本叫“固定资产税”;我国香港则直接称“物业税”。

房产税作为一种财产税,是针对国民的财产所征收的一种税收,即政府以政权强制力对使用或者占有房屋的业主征收的补偿政府公共支出费用的税收,它和所得税、增值税一起构成国际通行的三大主力税种。

与所得税和增值税是以中央税为主的共享税不同,房产税主要为地方税。我国有望和世界接轨,将房产税纳入地方政府财政收入的主体税种,逐步使其成为土地财政的替代者。

考虑到我国各地的经济发展水平差异,由中央政府统一立法,按生产经营用房和居住用房实行不同的税率,规定税率幅度,地方政府在统一规定的税率幅度内确定各地具体适用税率。

我国的涉房税收种类繁多,大体上看可以分为两类。一类是开发建设、交易(买卖)环节的税收,如耕地占用税、契税、印花税、土地增值税、营业税(增值税)、各类所得税(包括企业所得税、外商投资企业和外国企业所得税、个人所得税)的涉房部分、城市维护建设税等;另一类就是保有(持有)环节的房产税、城市房地产税和城镇土地使用税。

本文标题中的“房产税”实际上可以看作是新概念下的房地产税或不动产税,因为“房产税”在我国并不是新生事物,早在1986年国务院颁布《中华人民共和国房产税暂行条例》,就于同年10月1日起开始针对内资企业和本国公民征收“房产税”和“城镇土地使用税”,而对涉外企业和外国人所有的房产征收“城市房地产税”。

自2009年1月1日起,基于税收公平性原则和WTO的国民待遇原则的需要,我国废止了《城市房地产税暂行条例》,取消“城市房地产税”,外资企业和外籍个人同内资和我国公民一样缴纳“房产税”和“城镇土地使用税”。

这样在我国对保有环节(不含交易环节)的房产从原来的“房产税”、“城市房地产税”和“城镇土地使用税”三个税种变成“房产税”和“城镇土地使用税”两个税种。

需要强调的是,“城镇土地使用税”不同于交易环节的“土地增值税”,对于个人购买的商品房也是要缴纳城镇土地使用税的,但是通常的做法是开发商在取得土地时就一次性将其缴清,并且转入房屋的成本中,因此居民个人购买的商品房房价中就已包含了40年到70年不等的城镇土地使用税了,无需另行缴交。

另外,依据1986年《中华人民共和国房产税暂行条例》,房产税是在城市、县城、建制镇和工矿区的经营性房产征收。房产税的税率,依照房产原值减去10%--30%后的余值计算缴纳的,税率为1.2%;依照房产租金收入计算缴纳的,税率为12%。但是对个人所有非营业用的房产是暂免缴纳的,所以在过去相当长的时间内,普通居民对自己持有房产的“城镇土地使用税”和“房产税”基本是“无感”的。

2011年1月28日,上海、重庆开始房产税试点改革,这相当于对普通居民“空转”了多年的房产税在这两个直辖市真正“落地”了。上海征收对象为本市居民家庭在当地新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房,家庭人均居住面积超过60平方米的,和非本市居民家庭在本市新购的住房,适用税率暂定为0.6%;重庆征收对象是个人拥有的独栋别墅(存量或增量)、房价达到当地均价两倍以上的个人新购高档住房,以及在重庆市无户籍、无投资、无工作的个人新购二套及二套以上住房,税率0.5%-1.2%之间。

从试点执行情况看,两地房产税试点大多以户型面积划分,并采取“老房老办法,新房新办法”的政策,总体上看涉及人群有限、对房价和地方政府财政税收贡献影响均不大,且计税价格是以交易价格而不是评估价格。

近年来房产税改革即将在试点基础上大面积推开一直在坊间热传,房产税的讨论甚嚣尘上,按照官方表态,最晚将于2020年开始征收。由于改革的预期和猜测,涉及到多方面利益的调整,无论普通老百姓还是各级政府,面对个人自有住房征收房产税的传闻以及将土地出让金并入房产税的可能,都难以将自己置身事外。

由于房产税征收的细节还没有确定,所以外界的争论也很多,有人说房产税会降房价,也有人觉得不会有任何影响。到底怎么征收,现在也无定论。可以肯定的是,未来的房地税改革方向是把整个房地产行业链条的各种税费加以改革和简并,归并成一种新的统一税种,而且有一些老百姓关心的共性问题我们可以讨论和预测。

首先,房产税的征收范围问题。房产税推出最主要的考量无疑是立足于充实政府的“钱袋子”。据统计仅今年7月,国内十大城市的土地出让金收入就达约600亿元。虽然目前大城市土地财政日子似乎过得不错,但统计数字表明2020年左右中国城镇居民家庭住房户均套数将达到1.1套,届时,大量存量房将终结地方政府“土地财政”的好日子。

为了填补“土地财政”的缺口和越来越大的地方政府事权资金需求,房产税的征收越来越迫切,而且征收覆盖面必须加大。从房产税试点看,显然仅对新增交易收税难以起到补贴财政收入功效,因此把存量房也纳入征收范围是必然选择(虽然前期试点都没有纳入),也就是新购和旧房纳税一个都不能少。

其次,房产税的改革和简并方式问题。房产税改革是否除了房地产纳税人外,要多大程度上把各级政府(与收费相关)、开发商(与降低开发成本相关)等利益主体涵盖进去呢?房产税改革总体框架是将现行房产税、城市房地产税、土地增值税以及土地出让金等与房地产有关的收费合并,转化为房产保有阶段统一征收的一个新税种。

但是对土地出让金是否并入争议很大,支持者认为房产税的彻底改革,意味着去除土地财政,改变一次性收取土地出让金的格局。居民购买商品房时,实际上已经向政府一次性交付而且已经交讫了70年的土地出让金,这些钱已经纳入财政进行公共建设,从某种意义上讲这就是变相的房产税。

因此如果开征房产税,有必要考虑政策的衔接性,对于先期买房时已经交纳了70年土地出让金的业主,他们是否需要在70年之后再交纳,或者如何核定他们应该交纳的房产税与新购买者缴纳房产税的合理差异。否则,所谓征收房产税就是在交易、流通和保有环节重复收税,在道义上是站不住脚的。

但是反对者认为房产税和土地出让金有本质的区别,即国家征收房产税的依据是国家凭借政权强制力收税,具有税收强制性、无偿性和固定性的特点,属于分配范畴;收取土地出让金,则是国家以国有土地所有者的身份对其所有权进行交换的市场行为,两者并行是有法理依据的。

近来透漏出的信息是后一种主张很可能占上风,即既收土地出让金,也收取房产税,这样也让存量房和增量房业主一样缴税时心里稍微平衡点。但是老百姓也可能得到一个实惠,缴纳土地出让金之后,满70年再要第二次出让时,由于有房产税覆盖,淡入淡出,或许就不用补交土地出让金了,这也是一种逻辑上的必然。

再次,房产税改革面临的一个重大困惑就是房产所依附的土地的所有权问题。世界上其他国家征收房产税的基础是建立在土地的私有化基础上的,而中国土地是国有的。国际惯例是有限产权不能开征房产税,只有对公民拥有完全财产权的资产才谈得上征收财产税。

严格地说,中国老百姓房产中最核心资产土地最终所有权是国家的,其住宅土地是通过出让才获得的70年使用期限而已,所以中国人实际上不可能“拥有”任何完整产权的房地产。所以有学者指出:只要考虑到中国公民并没有真正的土地、房屋等不动产,那么房产税的征收就是沙滩上盖房子,失去了根基--因为房地产的主人从根子上看是国家,要征税那你去向国家要吧!

还有,房产税的开征对政府和居民的收入有何影响?房地产税一旦开征,确实可以成为地方政府相对稳定的税收来源,并且房地产税作为未来地方重要税种,在地方组织财政收入和调节财富分配、抑制房地产市场投机等方面有重要作用。

政府根据居民房产每年的评估价在持有环节按年征收房产税,并且税率根据当年房价与公共财政状况每年动态调整,这就相当于政府直接进入了收益环节获取购房者的部分回报。政府每年根据市场评估价格分享业主房产增值部分的红利,对于投资者来说,就相当于头上悬了一年一落的达摩克利斯之剑。设想政府要抑制投资,或者财政资金缺口过大,就有可能提高税率,或者缴纳的税款会随着房产市场价值的升高而提高。这样势必增加房主保有环节的成本,投资者的风险系数大大增加。

理论上说,房产税是公共财政透明化运作的产物。地方政府核定的房产税总额和税率,应根据每年地方财政盈缺而定,充裕则少征,不足可多征。所以该税要求地方政府公共财政有极高的透明度,同时对于地方财政的支出有刚性约束,这样业主才能缴得心服口服。

最后,恐怕最难说清的是房产税的开征对购房需求及房价的影响问题。房产税的出台从根本上说为了政府“钱袋子”,但是催生的一个重要因素就是老百姓巨大的购房需求和快速上涨的房价。

近年国内大中城市的房价呈现边调控边走高的态势,全社会各界反映较强烈,呼吁尽快出台房产税来作为房地产业发展的“稳定器”。但是房产税对房地产业带来多大影响是个复杂工程,实际上很难准确预期。

目前很多专业人士寄希望于房产税的开征能够抑制或降低房价。有乐观者甚至依据房地产开发和销售环节的税费、土地出让金降低的幅度,测算出了中国开征房产税后房价降低的幅度;其实土地出让金并入房产税并无定论,所以讨论房产税开征后对房价的影响和作用不确定性很大。

更重要的是房地产作为一种商品,其价格本质上是由市场供求关系决定的。在当前房地产市场总体体现为卖方市场的情况下,那种奢望通过降低房地产开发环节政府收费、进而降低房价的想法是过于乐观,也是与市场经济的基本规律相悖离的。倒可能政府降低的收费最后流进了开发商的钱袋子,提高了其获利空间和利润率,而房价却未必能降下来。

也就是说开征房产税仅仅只是影响房地产市场需求的一个因素,房地产价格的走向还要考虑供求关系和其他需求因素。从很多国家的实践看,房产税作为地方政府的主体税种,主要是保障地方财政收入,尚无成功调控房地产价格的案例。

补充说明一个是“税收法定”问题。税收是国家剥夺纳税人财产的合法手段,强调严格的税收法定要求只有立法才能征税,而且一税一法。中国房产税已经进行了试点,但是有必要在全国推广之前完成立法程序。

按照现行立法程序,必须经过全国人大的相关程序,确立相应的法律地位,才能实施。而要设立这么个复杂的税种,从各部门决策,到国务院法制办审查再提交到全国人大常委会决议,最后到全国人民代表大会,走完全部程序耗时不菲。

而且,开征房产税必然会涉及到多个税种、收费的简并,包括《土地管理法》、《城市房地产管理法》等一大批法律法规就的修订,这些都是有待时日的。

总之,房产税真的要来了,或许与大多数人设想的不一样。不论有房无房,房多房少,且忧且喜的你或许“空忙一场”!


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