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买卖二手房谁做主?牢记这三点别再被低价冲昏头脑了!

  • 时间:2018-01-16 09:56 编辑:菜菜 来源:昆山一人一家房产网 阅读:112 评论:
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摘要:买房子不管是新房还是二手房都应该是一件开心的事情,然而随着纠纷的频发,买房的喜悦开始变味,糟心的事情越来越多。特别是在买二手房时,一些户口等问题没事先搞清楚,就很容易花钱买罪受。一、房款问题打拼多年的小刘,终于攒够了买房

买卖二手房谁做主?牢记这三点别再被低价冲昏头脑了!

买房子不管是新房还是二手房都应该是一件开心的事情,然而随着纠纷的频发,买房的喜悦开始变味,糟心的事情越来越多。特别是在买二手房时,一些户口等问题没事先搞清楚,就很容易花钱买罪受。

一、房款问题

打拼多年的小刘,终于攒够了买房的钱。2014年3月,小刘与马女士签订房屋买卖合同,支付了马女士50万元预付款,后将剩余房款分两次汇到了一个名为张甲的账户。

不料,小刘汇完款项后,马女士拒绝与小刘办理房屋过户手续,理由是小刘未付清房款。小刘称,剩余房款是按照马女士要求汇到张甲账户的,对此,马女士予以否认,小刘亦未提交相关证据,证明马女士指示其将相关钱款汇到张甲的账户,双方在合同中列明的收款账号亦非张甲。现该案正在进一步审理中。

法律释法

在二手房交易中,许多购房者没有养成将重要事项签订书面协议进行确认并保留证据的习惯,往往听信口头约定,一旦对方反悔,如果提供不出确凿的证据,便会带来莫大的损失。所以买卖双方应对关键事项用书面合同形式明确约定,并由双方签字盖章确认。对于合同履行中有变更事项,亦应当签订补充协议予以明确。类似本案中有向他人打款的情形,一定要保留卖方委托他人收款的书面、录音录像、短信、电子邮件等相关证据。

买卖二手房谁做主?牢记这三点别再被低价冲昏头脑了!

 二、户口问题

刘先生为了女儿能上某重点中学,购买了蒋先生位于该学区内的一套房屋。双方在买卖合同中约定,蒋先生应于房屋过户后30日内将原有户口迁出,逾期按日支付总房价款万分之五的违约金。

刘先生支付完所有购房款,并将房屋过户至自己名下后,蒋先生并未按期将户口迁出,而刘先生亦因户口迟迟未迁入耽误了女儿上该重点中学的时间。多次沟通无果之下,刘先生将蒋先生诉至法院,要求蒋先生将户口迁出,并按日支付总房款万分之五的违约金。

法律释法

依据合同法第一百一十四条规定,当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。

许多家长为了让孩子上名校,不惜花费巨资购买学区房。但是该类房屋中,大多已有户口在房屋内,影响买房人的户口迁入以及实际使用。

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  三、交房问题

2013年8月,张先生购买了陈先生的一套房屋,后张先生按约支付完毕购房款,陈先生亦配合张先生办理完房屋过户手续。正当张先生准备入住新房时,却发现该房屋早已被陈先生租赁给他人使用,且租期至2016年1月届满。张先生遂将租户及陈先生诉至法院,要求租户限期搬离,陈先生交付房屋。

法律释法

合同法第二百二十九条规定,租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力。最高人民法院关于贯彻执行民法通则若干问题的意见第一百一十九条规定,私有房屋在租赁期内,因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的,原合同对租赁人和新房主继续有效。

在二手房买卖中,买房人应对房屋实际使用状况进行全面了解,及时现场勘查;同时,可以在买卖合同中明确条款约定,如果卖房人隐瞒房屋已出租信息或者在履行合同中故意将房屋出租他人的,应支付一定金额的违约金,以加大卖房人的违约成本


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