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恒大、绿地、万达走的竟然是同一条路 你家还不跟上?

  • 时间:2018-01-27 10:26 编辑:菜菜 来源:一人一家房产网 阅读:423 评论:
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摘要:去年,王健林、王石、孙宏斌三个男人承包了一整年的头条。今年一开年,王健林就又刷屏了——其万字工作报告在官方公号上轻松斩获10w+,并引发业内的大量转发。为何?因为经历风波之后的万达,业绩表现超乎不少人的意料。如果说,2016年的

去年,王健林、王石、孙宏斌三个男人承包了一整年的头条。今年一开年,王健林就又刷屏了——其万字工作报告在官方公号上轻松斩获10w+,并引发业内的大量转发。

为何?

因为经历风波之后的万达,业绩表现超乎不少人的意料。如果说,2016年的时万达还是“有可能”成为世界上第一家转型成功的地产巨头,那么如今“有可能”变成了“已经”。用王健林的话来说,“一百年来,全球大型房企无一例转型成功,万达已经改写商业历史,成功转型为服务型为主的企业。”

除了万达,恒大、万科、绿地等,其实都在转型,路径不同,但主逻辑却是一样的,那就是从“制造型”转型为“服务型”,过程中不断降低杠杆。

巨头需要转型,千亿以及五百亿左右的房企同样需要,因为转型跟规模增长并不是对立的关系,比如,俊发就将自己定位为“城市更新综合服务商”,在向上海、深圳这样的高能级城市拓展时,占据不小的优势。

种种迹象表明,相比较十几年前,中国房地产市场已更加接近“美国模式”,能尽早抓住这一大趋势,才能最大限度享受下一波的红利。

01

房地产是制造业还是服务业

未来,答案只有一个

虽然无论是发改委、证监会还是其他的机构,都将房地产划为第三产业(服务业),但现实中却有诸多争议,因为过去30多年的传统开发模式,跟制造业神似!

传统开发模式是典型的制造业开发模式,具有三个特点:高利润、高杠杆、高周转。

因此,跟中国经济崩溃论一样,开发商破产也是经常被提及的话题。因为整个房地产行业的资产负债率都很高。过程中,确实有不少房企倒闭或被兼并,可是巨头依然活得非常好。而且,越往后面,行业集中度提升得越快。去年更是让碧桂万恒的规模飙到了5000亿+,未来还会出现1万亿规模的房企!

然而,行业集中度跳跃式上涨的过程中,一些内在的逻辑正在生变。

首先,对高利润,由于面粉比面包的价格上涨更快,招拍挂下,房企存在套利性亏损;对高杠杆,融资渠道收紧,明股实债严厉打击;对高周转,有租售并举、竞自持等,让房子回归居住属性。

最近一次的房价上涨,是由于实体经济较差,政府重新开启了2010年已遏制住的房地产投资属性。而老百姓的投资渠道匮乏,快速上涨的房价吸引更多的人投入其中,造成房价和需求的螺旋式上升!

这里面的根本原因还是钱太多且太便宜了!因为过去十年来,全球都在货币宽松。在这样的环境下,用冯仑的话说,大家都容易“喝大了”——企业是要喝酒的人,他要追求不断的兴奋度;市场就像酒店,放了各种各样的酒引你进去;政府是管喝酒次序的人,坐在那不断劝你。

来源:明源地产研究院

如今,随着美联储加息潮到来(业内普遍预测2018年美联储将加息3~4次),全球货币宽松的水龙头正在拧紧。虽然中国没有明确表示加息,但自去年底美联储加息起,已全面上调了各种期限的逆回购操作利率。

近日郭树清接受人民日报专访时谈到:2018年要打好防范化解金融风险攻坚战。攻坚战的目标是要使宏观杠杆率得到有效控制……需要着力降低企业负债率,抑制居民部门杠杆率……继续遏制房地产泡沫化倾向。

来源:融360、明源地产研究院

而早在一两年前,信贷就已经开始不断收紧。总而言之,未来的钱会越来越贵!

正如任何制造业企业都没办法解决生产资料价格上涨的问题,由于当前开发商的“拿地-开发-销售”模式本质上与制造业并无不同,因此房企很难从根本上解决生产资料(土地、资金、建材和人力等)价格上涨的问题,这不仅影响企业的盈利能力,而且甚至可能事关企业生死。要摆脱这个困境,必须从制造、开发向服务、运营转型——这也是进入存量时代的常态。

02

恒大、万达、万科、绿地转型路径不同

但都是在从开发向服务转型

明源君认识一些开发商老总,过去喝白酒,经常喝大,觉得对身体不好,后面改喝红酒并向周边的人推销喝红酒。

转型同样如此,要换酒!就是住宅以外,还要有商业、文旅、健康等。即在房地产价值链的中间和上游走,由制造业转向服务业和金融业。

一、万达服务业收入连年大幅提升,已经彻底转型

既然要从传统开发的“制造型”转变为资产管理的“服务型”,那么,最核心的指标就是非地产业务的收入要超过地产开发。

2016年万达集团服务业收入占比55%,历史上首次超过地产;服务业净利润占比超过60%,大于地产开发利润。

来源:克而瑞、明源地产研究院

2017年,万达集团收入2273.7亿元(还有接近200亿的旅游收入没有计入今年报表),其中服务业收入占比63.4%,同比提高8.4%。服务业收入中,租金收入占比约18%,增速远高于其它产业!

各项收入中(如下表所示),除网络科技集团以外,任何一个都可以秒杀房企120强,100强,甚至50强的销售额。进一步证明了,万达的转型不是昙花一现,而是可持续的!尤为值得注意的是,金融集团收入321.2亿元,完成年计划的125.5%,净利润更是完成年计划的1961%,创万达完成计划指标的历史纪录!

来源:万达、明源地产研究院

二、恒大金融发展迅猛,旅游、健康板块静待爆发

恒大、绿地、万科的转型成效还没有万达那么明显,但由于布局比较早,也已经将其他对手远